《2019年山东省房地产行业发展报告》政策和市场篇情况解读

发布日期::2020-03-18浏览次数:353

摘要:《2019年山东省房地产行业发展报告》(以下称《报告》)线上发布会圆满结束。发布会上,易居克而瑞济南机构总经理唐堂介绍了《报告》政策和市场篇情况并重点解读房地产企业销售金额和销售面积百强榜单,对疫情期间全国和山东政策及市场表现做了解读,对2020年房地产市场做了研判。 全国市场

《2019年山东省房地产行业发展报告》(以下称《报告》)线上发布会圆满结束。

发布会上,易居克而瑞济南机构总经理唐堂介绍了《报告》政策和市场篇情况并重点解读房地产企业销售金额和销售面积百强榜单,对疫情期间全国和山东政策及市场表现做了解读,对2020年房地产市场做了研判。

《2019年山东省房地产行业

全国市场解读

金融政策整体总量宽松 居民房贷、企业融资前松后紧

2019年,金融政策整体总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,5月份以来房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。棚改开工量显著缩水,“计划减量、实际超量”也在预期之中,货币化安置比例降低,多数调研城市拆迁进度显著放缓。

2019年二季度土地市场出现短暂回暖,土地价格一度伴随优质地块用的供应增加而快速上升,但进入下半年后,由于融资渠道持续收紧,市场溢价率降到历史最低位,土地市场热度一度转冷。

土地成交量不及2018年,一二线城市成交占比明显提升:

2019年全国300城土地市场成交建筑面积约26亿平方米,较2018年同期下降了1.7%。从全年成交量来看,2019年成交高峰主要集中在下半年,主要由年末各个热点城市推地速度变快使得12月成交量最高。

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土地成交金额同比上涨12%,增幅较2018年进一步收窄:

2019年,全国300城经营性用地成交金额达63331亿元,同比增长12%,与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。成交总金额增长速度放缓,主要是因为今年下半年资本环境监管更紧,使得开发商融资困难,资金比较紧张,拿地热情较以往也有所下降,成交地块也多以低溢价成交为主,使得全年成交金额增速趋缓。

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2019年楼市在下行压力中韧性前行,虽部分城市购房需求尚未充实,但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下,整体行业规模仍较2018年微增。

三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正,全年销售规模将再创新高:

2019全年商品房销售面积为171558万平方米,比上年下降0.1%,商品房销售额159725亿元,增长6.5%。从月度来看2019年大体呈现先升后降的趋势,在“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求,各能级城市均出现了短暂的小阳春行情,新房销售面积及金额均出现了同比小增。

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从房型来看,三房占比53%,四房比重大幅增长,二房占比持续走低。2019年,随着改善性购房需求持续释放,新建商品住宅市场三、四房成交比重继续明显上升。从面积段来看,一线80-90㎡刚需化、二三四线100-140㎡改善特征再强化,随着购房消费观念的不断升级,在改善需求增加推动下,因此现阶段市场上中间面积段住宅产品更为畅销。

山东市场解读

2019年,山东各地市房地产市场整体比较健康,出台的房地产政策多是从维护市场开发和销售秩序角度出发,如烟台的六项制度、潍坊的加强销售监管以及山东从信用角度对企业行为的约束管控。随着房地产发展逐渐成熟,在社区配套的建设上,山东也通过政策规定,来适应教育和养老的发展需要。

山东的重点城市,都因循一城一策的原则,根据城市及房地产自身需要来出台政策。其中,济青两城市的人才政策比较突出,其余城市出台的政策多是为了规范房地产发展秩序。

从2015年起,山东省一级市场热度增高,供求面积逐步上升,2018年达到最高,2019年随着房地产调控政策出台,一级市场热度有所下降,房企拿地趋于理性。

2019年全省共供应土地4918宗,供应土地建筑面积为33031万㎡,相较2018年全省供应5128宗,供应面积35904.44万㎡环比下降7.25%;2019年全省共成交土地4055宗,成交土地建筑面积为27214.31万㎡,相较于2018年全省成交土地4502宗,成交土地建筑面积31331.04万㎡,环比下降13.14%。

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统计口径:全省各城市(含县市)纯住宅,商住,商办用地;

全省商品房成交均价小幅温和上涨,市场总体运行基本平稳:2019年,山东房地产市场继续坚持“房住不炒”原则。山东全省新建商品房销售12729.17万平方米,与2018年市场相对较热时相比,略降5.4%,市场成交仍较活跃;销售额10271亿元,同比增长2%。

《2019年山东省房地产行业

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从山东部分城市住宅房型结构来看,普通住宅市场三房占比61.24%,四房比重大幅增长占比34%,二房占比持续走低。从成交面积来看,普通住宅市场户型100-140㎡面积段占比最大,随着购房者的消费挂念不断升级,改善需求逐渐释放。

从CRIC监测的省内4个城市各户型成交套数情况可以看到:三房占比高达61.24%,稳居成交主力,四房比重升至34%紧随其后。但就增速而言,四房相较于2018年上涨了17个百分点,同比增幅居首;三房同比下降了11个百分点;大部分户型成交占比与去年相比则均呈回落趋势。

从CRIC监测的4个城市各面积段成交套数占比来看,100-140平方米面积段产品合计占比五成以上,占据绝对成交主力地位。就增速来看,100-160平方米各面积段成交占比与2018年相比全部回升,而100平方米以下小面积段产品占比则均有回落,改善型需求逐渐释放。

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《 2019年山东房地产销售榜单》解读

在本次《2019年山东省房地产行业发展报告》中发布了本次2019年山东省全品牌以及本土企业销售测评榜,测评以专业深入的研究、客观公正的结果,为房地产企业深化品牌战略提供培育思路和价值范本,为房地产企业的品牌建设和完善提供重要参考依据,也对提高房地产企业的综合素质和品牌质量,理清我省本土企业未来面临的现实及挑战,为促进我省未来房地产业的良性竞争与健康发展有着重要的指导意义。

据统计在2019年山东本土房企销售金额排行榜上,共有6家开发企业销售金额超过100亿元,与2018年相比增加了山东旭辉银盛泰和海信地产两家。两家企业在近两年的土拍市场和收并购市场都比较活跃,获取的新项目也不少,其中不少在2019年已形成现金流收入,从而助推企业跻身百亿房企俱乐部。

《2019年山东省房地产行业

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外来房企占有率持续提升。2019年,山东TOP100企业中,外来房企共有30家,销售金额占比55.26%;在2018年,上榜的外来房企有26家,销售金额占比为47.58%,可见随着外来房企的不断进驻,外来房企在山东的市场占有率也在不断提升。

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与2018年相比,2019年山东房企销售TOP10的上榜门槛有所提高,这与2019年部分三四线城市房地产市场较热有关。另外在2018年TOP10榜单中本土企业和外来企业上榜企业比例为4:6,而2019年TOP10榜单中本土企业仅占2成,本土房企占比下降,由此可以看出本土企业相较于外来房企规模相对偏小,同时也印证了鲁企从开发流程到整合营销能力以及抗风险能力的偏弱。

《2019年山东省房地产行业

2019年山东TOP100榜单中,品牌开发商2019年累计销售金额3779.54亿元,累计销售面积3108.23万㎡,货值单价12160元/㎡,非品牌开发商2019年累计销售金额1879.06亿元,累计销售面积2342.11万㎡,货值单价8023元/㎡。可以看出品牌开发商比非品牌开发商单货值价格多出4137元/㎡,抛开城市价格差异,品牌开发商从品牌溢价、产品力等因素有较大优势,从而从单位货币营收能力得到加强,单位利润水平更高。

《2019年山东省房地产行业

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疫情下的2020年楼市市场表现

疫情防控阻击战下行业扶持政策密集出台 “房住不炒”定位不变

新冠肺炎疫情的持续,给房地产企业的经营带来了很大影响。尤其是那些中小房企,随着经营压力的不断加大,面临着生存困境,但自进入2月以来,随着新冠肺炎疫情攻坚战形势不断向好发展,中央和国务院适时作出了统筹推进疫情防控和经济社会发展的工作部署,全国各行各业开始有序复工。但因此次疫情对经济冲击较大,从中央到地方,各级政府纷纷地出台一系列有针对性的行业扶持政策。

在房地产方面,据统计,2月份全国共有24个省市自治区累计出台83条行业扶持政策,为企业和职工解决困难,以提振市场信心,促进行业回暖。与此同时,中央层面屡次强调,坚持“房住不炒”定位,稳地价、稳房价、稳预期仍是房地产调控主要目标。

春节期间新房供应:76城“零供应”春节后供应同、环比继续锐减95%以上——据CRIC监测到的84个城市2020年春节假期新增供应数据看,累计总量仅为25万平方米,较疫情爆发(以1月23日武汉封城为分界点)前一周大降95%,除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州有少量供应外,其余城市均为零供应,疫情对房企供货的负面影响不言自明。与去年春节假期(除夕到初六)相比,2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平,可春节后一周(初七-十三)随着疫情形势逐步严峻,84城供应量再度骤降至4万平方米,与2019年同时期相比降幅达97%。

春节期间新房成交:春节周24城零成交环比跌93%节后周27城零成交同比跌95%——因疫情防控措施不断严厉,且居民焦点集中于疫情发展,而无心购房,2020年春节期间新房成交情况非常不理想。据CRIC监测,春节期间(除夕到初六),88个重点城市的成交量仅为37万平方米,本应是返乡置业的高潮期,而三四线成交情况也相对惨淡,部分城市甚至出现零成交。分能级来看,疫情初期即春节假期影响最大的还是一线和三四线,成交量较去年同期降幅均达到了40%以上,而诸如宁波、苏州、济南、长春等部分二线城市成交表现依旧可圈可点,受疫情波及程度相对较小。疫情后期即节后一周,各能级城市成交量基本都面临“跳水式”下跌,较去年同期降幅都在90%以上。 

销售渠道受阻 现金流紧张 商办类产品购买力减弱

销售渠道受阻—从1月底开始,受疫情影响,响应省、市级房协暂停售楼处销售的倡议,各售楼处在长达一个多月时间里都处于关闭状态,销售渠道受阻,只能由线下转到线上。

疫情之下,多地线下售楼处陆续关闭,原本应该热闹非凡的楼市急速冰冻。在线下实体销售无法开展的情况下,房企开始转战线上售房,自建或者与第三方房产平台合作搭建线上售楼处,危中窥机以期应对疫情带来的严峻挑战。线上售楼处成为2020年开年楼市的代名词。

据CRIC统计,TOP100以内房企发起线上售楼处的达92家,TOP100到TOP200之间房企有51家。另外,在线上售楼处项目覆盖上,很多规模房企基本可做全覆盖,如碧桂园和恒大线上售楼处目前已覆盖集团全国所有项目。建立线上售楼处,进行线上咨询、拓客、蓄客甚至交易成为了很多房企的最优选择。

房企现金流紧张—对房企来说,疫情期间最核心的问题是现金流,尤其是在2016~2017年时,市场预期较高,拍出不少高价地,高价地存量较大。再加上整体二级市场的流量受到了影响,很多房企甚至是头部房企的现金流压力都非常大。

商办类产品购买力减弱—商办办公类产品,一般自用比例较大。受疫情影响,众多行业控制现金流的需求较高,商办类产品购买力会稍微弱一些。所以建议推迟商办类产品的供货。

疫情下的2020年房地产预判

市场走势大概率会先抑后扬,成交量预计整体平稳

受疫情影响,1月下旬开始,各地建筑工地暂停开复工,多城市售楼处关闭、新房销售几乎停摆。疫情对国民经济的冲击短期内不可避免,对房地产公司生产经营计划节奏产生了影响,尤其是一季度业绩将明显下滑。纵观全年,2020年销售压力会加大,要在后面三个季度追赶年度总目标,但销售创新的手段目前看并不多,迫于资金和年度目标的压力,有可能出现区域踩踏性的白刃战。今年的疫情,导致房企缺资金,缺利润,因此库存必须要严控,但如何不减价去库存,则又是一个挑战。

从全年来看-—疫情的直接影响主要是导致需求延后。每年的1-2月是房地产传统的销售淡季,从历史上看,销售占比一般是从一季度到四季度逐渐提升,最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到较好的防控,预计受挤压的需求会在二季度释放,后续带动市场回升,中长期稳定趋势仍将保持。全年楼市成交预计并不会失速,成交量也不会显著退坡,行业大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。

改善型产品需求增加

产品需求—由于疫情导致居民日常的居家时间大幅增加,客厅、餐厅的尺度空间乃至多卫等原先被市场忽视的功能空间俨然成为居民置业的痛点需求,因此对于住房的功能性会产生更高要求。受此影响,未来改善性需求将持续释放,大面积、舒适性产品将更受市场追捧,成交占比有望进一步提升。

物业服务水平—新冠肺炎疫情的影响下,小区物业的服务水平一目了然。优质物业大都能第一时间采取有效措施,例如实施严格的出入证管理,电梯等公共空间做到勤打扫、消毒,在一定程度上可以降低新冠疫情感染的可能性。疫情之前,物业管理因素在客户买房决策中占到10%的比例,现在能上升到近50%。物业管理服务水平,对于整个价格溢价以及选择因素,未来可能会有20%到30%的影响。

在未来行业竞争格局中,“房子是用来住的,不是用来炒的”,企业分化和项目分化将成常态,经过此次疫情的考验,产品和物业服务将回归初心,为更多购房者买单的决定因素。

城乡融合加速 人才和劳动力争夺更激烈

3月3日,山东省人民政府发布贯彻《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》加快推进城乡融合发展的实施意见。推进城乡要素融合,放开农业转移人口落户限制,加快推动已在城镇就业的农业转移人口落户,济南、青岛中心城区尽快放开落户限制。要求全面实施居住证制度,确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证,全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策,城镇建设用地的增加规模和吸纳农业转移人口落户数量挂钩,加大省级财政对农业转移人口落户较多的地方的一个资金奖励度,然后在市县国土空间规划编制和用地计划方面统筹考虑安排进城落户人员和新城镇建设,维护好用户进行土地承包权宅基地的使用权、集体收益的分配权,支持引导其依法自愿有偿转让。

全省大背景下,通过放开落户条件,吸引更多的农业人口转移,将获得更多的财政支持和更多匹配的土地指标。也就是说,在整个一级市场上,政府会加大土地供应,进而获得更多与城区常住人口规模相对应的基础设施的建设标准。从原来的新基建背景带动下,会有新的政策去匹配,它会进一步的推动现有城区进行大规模扩张建设,为城市发展创造一个良好的条件。支持济南建设国家中心城市首次写入省政府工作报告,为省会济南的发展带来新的利好。与此呼应的是济南市建设国家中心城市3年行动规划,明确提出到2022年底,城市能级大幅提升,辐射引领作用明显,加强国家中心城市建设取得显著成效。这个政策,和之前发布的政策是匹配加和加强的关系。综合看,无论是在山东发布的政策,还是济南的人才落户政策,都预示着在这个疫情结束后,中国城市新一轮的抢夺不仅是优秀人才、更多是劳动力储备的开始。

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