中国土地观察|9月50城卖地2800亿 土地市场低热延续、分化加剧

发布日期::2019-10-08浏览次数:174

摘要:9月,土地市场延续低热度运行,各能级城市间、同一城市不同区域间成交分化加剧,“性价比”成房企拿地准则、高溢价成交日渐稀缺;延期出让和流拍继续大行其道,竞拍“一轮游”愈演愈烈。据乐居买房不完全统计,受监

9月,土地市场延续低热度运行,各能级城市间、同一城市不同区域间成交分化加剧,“性价比”成房企拿地准则、高溢价成交日渐稀缺;延期出让和流拍继续大行其道,竞拍“一轮游”愈演愈烈。

据乐居买房不完全统计,受监测60座重点城市共出让地块476宗,成交总金额2814亿元,较上月略有上扬。杭州凭借383亿的卖地所得继续“霸榜”,上海、苏州紧随其后、成交额均超200亿元,卖地过百亿城市共有7座。

房企方面,强者恒强格局未变,保利、中海等龙头企业虽较二季度更加理性,但在土地市场的投入依然较多。

土地成交分化加剧

性价比成地块出让“决定因素”

据研究机构统计数据,相比8月,9月土地市场在供应端有较为明显的上扬,京沪等一线城市首当其冲、其中不乏优质宅地。但成交总金额却仍未走出低位,50城476宗地块合计收金2814亿,环比仅增长1成有余。

而在单价方面,9月地价约为2482元/㎡,不仅远低于7月高峰时的2686元/㎡,亦不及第三季度整体2494元/㎡的成交均价。

量涨价未升,主因之一是在融资环境收紧、市场预期下滑的背景下,多数房企的拿地态度依然审慎。这一方面导致土拍流拍率上升,另一方面使得“高性价比”成为地块获得青睐的重要因素,核心一二线城市的高价地块也开始出现无人问津现象,底价成交地块比重持续上升。

据乐居买房统计,9月60城所有顺利出让的地块中,成交溢价率超过30%的约有26宗,较8月47宗减少四成;其中12宗超过50%,环比降幅几乎“腰斩”。

而在成交价高于10亿的宅地中,溢价率超过20%的仅有17宗。

以9月卖地收入靠前的城市为参考,可以更加清晰地把脉这一趋势。杭州本月迎来土地供应高峰,39宗地块合计揽金383.2亿元,助推年度卖地总收入突破2000亿大关。

上述地块中有22宗以溢价成交,平均溢价率约为18%,远低于二季度均值。如果再排除体量较小的商业用地,则溢价成交的宅地数量降至15宗,溢价率仅为6.8%左右;这其中,达到封顶价、需承担自持面积的更是只有4宗。

卖地300.5亿、位居次席的上海,是一线城市中久违的“上榜者”。受益于当地今年以来规模最大的宅地供应潮,上海年内卖地所得也顺利突破千亿门槛,然而土拍热度却难以跟上土地放量的节奏,高达13宗地块以底价或近底价成交,在总量中占比超过61%。

此外,排名月度榜单三、四位的苏州和武汉,同样是依靠大体量取胜。前者三场土拍共入袋213.5亿元,18宗地块的平均溢价率仅有5%,其中,溢价率高于10%、需以现房销售的更是仅有两宗;后者情况稍好,3宗地块溢价率超过30%,其他则全部以底价入市。

整体看来,各能级城市土地交易延续了第三季度、特别是8月中下旬以来的颓势,表现不尽相同:一线城市成交量持续回升、二线城市小幅下降,二者地价均继续呈现环比回落趋势,高价优质地块减少是主因;三四线城市因未来销售预期不佳导致土地市场热度明显下降,成交规模跌幅较大,房企拍地积极性骤降,地价持续低位徘徊。

重点城市流拍形势严峻

但仍好于去年同期

从全国范围看,三季度重点城市土地流拍数量较二季度明显升高。克而瑞数据显示,8月有高达127宗地块流拍,截至9月22日,9月这一数字也已达到79宗。

造成土地流拍的原因多样,核心是有关部门紧控房企融资、企业资金压力较大,拿地越发谨慎。与此同时,一些地方政府在拍地价格上有“较高”的心理预期,但与实际有所偏差,如广州9月份流拍的花都地块,均是由于出让地价几乎接近周边项目售价、几乎无盈利空间所致。

值得一提的是,中止、延期出让情况在9月继续抬头,包括珠海、天津、重庆等城市均有涉及,其中珠海尤为突出,月内原本有11宗地块计划出让,最终却仅有1宗顺利入市,其他全部以延期收场。

在业内人士看来,名为“延期”“中止”,实则大多是在揭牌或拍卖前无企业报价、或报价未达下限,地方政府因惜售而临时调整出让规则,本质与流拍并无太大差异。

不过,据乐居买房观察,今年大多数月份,重点城市流拍宗数虽超过去年同期,但放之整体供应数量同比增长的背景下,只有1月的流拍数量同比大幅提高,而9月的流拍情况同比其实已经下跌,整个三季度也并未恶化至去年同期水平。

强者恒强格局不改

保利199亿拿地领跑行业

9月土地市场持续低位,企业拿地也维持着谨慎、理性的态度;分化显著的同时,强者恒强的格局依旧。

上半年拿地相对“保守”的保利地产,本月开启了积极补仓模式,拿地范围涉及北京、广州、杭州、长春等10座城市,凭借198.6亿的总投入领跑一众房企。

华夏幸福则以116.3亿元的拿地金额位居榜二,其在武汉豪掷逾百亿摘下两宗大单的“壮举”令业界颇为关注。不过,根据官方公告透露的“下半年拿地不超200亿元”的信息,华夏幸福在土地市场的余额已所剩无多,四季度难再有“大动作”。

中海单月拿地110亿排名三席,延续了下半年来大刀阔斧的拿地姿态;万达、陆家嘴集团等7家企业的拿地金额超过50亿元。

至于分化和差异,主要体现在企业投资态度上。一方面,TOP10房企在新增货值集中度、拿地销售比方面表现得较为冷静,另一方面,规模较小的企业为了存活不得不被动性拿地,“求生”欲望强烈。

四季度展望:

  地市仍将低位运行 房企继续严控成本

结合政策层面看,无论是调控政策还是信贷政策,今年放松的可能性较小。尤其是在融资环境持续收紧的背景下,第四季度的地市运行,大概率会延续第三季度的较低热度。

价格方面,第三季度地价有所回落,各能级城市也均出现环比下滑;除了成交结构变动,融资收紧、房企谨慎出手是更主要的原因。但从以往市场情况看,一段调整期过后,整体地价会趋于平稳,流拍现象或有好转,优质地块的价格将走高。

之于成交规模,在楼市预期尚未转好、三四线库存压力重返的情况下,四季度整体供应量恐怕难以回升到去年同期水平。克而瑞预测称,2019年土地成交规模会较2018年的高位出现一成左右的回落。

房企方面,除了谨慎投资,控制土地成本无疑是多数房企考虑的重中之重;是否 “逆周期”抄底拿地,关键在于价格的合理性。

可以预计,对于以走量、抓回款为核心的多数房企而言,维持理性态度,不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之,或成为第四季度的首要考量;而一部分亟需纳储的企业,或许也将更多考虑拓宽拿地渠道,以降低综合拿地成本,如通过合作、旧城改造等方式获得更为优质的地块。(完)

附:重点监测60城名单

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