新房、二手房市场持续转冷 “金九银十”或缺席

发布日期::2019-10-08浏览次数:159

摘要:2019年9月,新房、二手房市场皆持续转冷,重点城市新房成交量同、环比双降,主要城市二手房成交量也持续走低。同时,进入9月份,房企拿地也更趋谨慎。各方面数据都可以看出,今年“金九”成色明显不足。据克而瑞统计

2019年9月,新房、二手房市场皆持续转冷,重点城市新房成交量同、环比双降,主要城市二手房成交量也持续走低。同时,进入9月份,房企拿地也更趋谨慎。各方面数据都可以看出,今年“金九”成色明显不足。

据克而瑞统计数据来看,9月29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及2019年月平均值,“金九”成色明显不足。市场普遍预期房价大概率将继续走稳,甚至小幅下调,进一步加剧市场观望情绪。

一线城市同、环比分别下降19%和4%,跌幅领先于平均水平。其中,北京、广州成交继续走低,北京环比跌幅更是超20%,需求集中释放后也显露后继乏力之疲态。

25个二三线城市成交2190万平方米,环比下降6%,同比基本持平。成都、长沙、郑州等市场加速转冷,环比跌幅都在30%以上。长三角地区市场持续分化,杭州、无锡、常州等市场延续一定热度,成交量环比均有不同程度的增长,南京成交明显放量,环比涨幅超60%,宁波、合肥、徐州等市场明显降温,环比跌幅超20%。

克而瑞指出,随着市场再次下行调整,从传统的老带新、一二手联动营销、特价房等常规方式,到节点、团购营销和首付分期甚至直接以价换量等重新大行其道,从我们近期密集实地调研效果看,在售项目案场到访量确实明显提升,但较低的转化率仍是最大痛点,甚至于大幅降价之后销量仍低于预期。基于此,我们预计四季度一线继续回调、二线稳中微增、三四线持续回落。

二手房市场表现同样不容乐观。

受困于全国房地产市场同步下行,叠加房地产信贷政策收紧,三季度二手房市场成交明显遇冷。从月度成交总量上来看,除4月短暂小阳春二手房成交量大幅回升之外,其余月份重点城市月均累计成交量均不足700万平方米。

9月,二手房市场持续转冷,除成都、青岛环比小幅回升之外,其余城市成交量环比皆降,同比也是跌多涨少,北京同比降幅更是多达-44%,突显新房、二手房同步转冷的市场格局。

克而瑞指出,二手房市场已然转变为买方市场,而在买涨不买跌的心理作用下,市场观望情绪愈加浓重,二手房交易周期明显拉长,成交量自然持续走低。

同时根据克而瑞数据显示,9月,近半数城市供求比有所回升,并有半数以上城市市场转向供过于求,其中不乏北京、武汉这类核心一二线城市,供求比皆超1,成都更是升至2.4高位,显示市场需求羸弱。;土地市场延续低位运行状态,9月全国300城经营性土地成交建面15648万平方米,同、环比分别减少18%和8%。同时受制于房企融资环境持续收紧,土拍溢价率连续5个月回调,9月份平均溢价率进一步下滑至7.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“从目前来看,库存去化压力依然较大、房企资金状况也没有得到实质性的改变,据此判断,至少今年10月份宅地交易市场会继续降温,购地增速曲线也将继续下行。”

综合以上内容,我们可以确定25个有房产投资价值的城市。但这25个城市因为政经人    口量级的不同可分为三档,最终你会发现以下三点:

1、并不是等级越高越值得投资,低估是横向和纵向双向比较的结果。

2、没有进入这三档的城市,大概率其房产价值从长期来看处于弱势或者不增值的范畴。比如洛阳、常州、徐州、唐山、烟台、泉州、赣州。

3、二、三档的价格体系是乱的,有些贵的没有理由,有些便宜却是理所应当。

如何在25个有房产投资价值的城市中,找到当下最值得关注的top3,从一开始你就要明白有价值和能进场是两种不同的衡量体系。

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再看选板块——从房产投资的角度,我们会把城市分为主城区、新区。其中主城区又分为,主城核心区、主城成熟区以及主城半成熟区;新区又分为近郊新区和远郊新区。

事实上,什么是主城区,什么是新区大家都清楚,大家容易迷惑的这些区和区之间的分界线在哪里?他们之间的价格梯度是怎么来的?

比如,以郑州为例,近郊新区核心板块的价格超过14000的就没有任何买的价值。

那么,这个14000是怎么来的呢?是通过比较和推导出来的。

首先,从源头上是主城区二手房成交价依此类推形成的价格梯度。

其次,作为紧贴主城区的新区板块,有地铁末站做支撑,它的本质就是城乡结合部。

那么问题来了,像这种城乡结合部的新区的合理价格怎么估算呢?

简单说就一句话:低于主城核心区价格的33%,毫不犹豫买新区,超过66%直接放弃。

这个33%是怎么来的呢?背后是板块轮动和主城区的扩张。

而板块轮动并不是只有过气和风口两种模式,对房产投资最有价值的是洼地填平。过气意味着站岗,风口意味着你可能在一个周期里多跑了一轮。洼地填平则有可能错过半程。

如何捕捉一个城市一轮主升浪中的3次风口,从一开始你就要明白寻找潜力板块和洼地板块是两种不同是玩法。

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最后,选房子——我们提到要看房200套,然后发现笋。

可是很多人不理解,为什么看房200套就会发现笋呢?按照概率说,笋是动态的、散落的,我们哪怕看第一套就有可能遇到,或者看100套也遇不到,所以看房200套的目的究竟是什么呢?  

看房200套是你建立对房价认知的一个过程。

你是有可能看20套就遇到笋的,这是极有可能的。但是你怎么知道它是笋呢?它是大笋还是小笋,还是略微笋,又或者是必拿笋呢?

你要明白挂牌价不等于成交价。很多人根本不知道自己房子值多少钱,报价弹性大到让你吃惊。你要明白房子本身不能增值,而是房子下面的土地价值会随着时间的推移不断升值。也就是说,土地价值占房产总价越高的,未来升值的空间就越大。  

因此,房价三大坑,漂亮的外立面、会所泳池、豪华装修,要自动避开。

你要明白笋是相对的!没有比较就没有笋!在同一个小区,有面积笋、户型笋、杠杆笋;在同一个片区,有小区笋、配套笋;在同一个城市,有方向笋、片区笋;

所以,你一定要在众多“笋”中进行取舍。那么取舍的铁律是什么呢?

再比如楼龄,买砖混结构房贷款年限的计算方法是47-楼龄,而钢混结构房是57-楼龄。所以2000年以前的房子,抵押贷款受限;1995年以前的房子,按揭贷款受限。那么在限购限贷的前提下,老破小还有价值吗?同样笋盘集中的老破大呢?

这个城市,哪些板块,哪类房源是被低估的,从一开始你就要明白,次新和老破是完全不同的选房操作。

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