深度解读 临港区8月土拍成交百花齐放,告诉你一个不一样的临港区

发布日期::2019-08-13浏览次数:171

摘要:7月份威海集中挂牌出让土地,8月挂牌期将陆续结束。截止到今天(8月12日)下午两点,威海临港区安排在2019年年中出让的土地全部挂牌期满,15宗土地全部名花有主,更难得的是,拿地的金主超多,15宗地,有11个东家。

7月份威海集中挂牌出让土地,8月挂牌期将陆续结束。截止到今天(8月12日)下午两点,威海临港区安排在2019年年中出让的土地全部挂牌期满,15宗土地全部名花有主,更难得的是,拿地的金主超多,15宗地,有11个东家。名副其实的“百花齐放”。

梳理一下成交情况:

土地的具体位置,分布在临港区管委会、威海四中、草庙子镇中心、还有威高生态园附近。

(二)话说临港区

威海城区现在分为4个区 —— 环翠区、高区、经区和临港区。经区里有一个东部滨海新城,是威海重点打造的高起点新城区,地位比较特殊。

临港区绝大部分的土地之前归属文登市,后期行政区划调整,划给了威海市。这里的前身叫威海市工业园,2006年经山东省人民政府批准设立,并报国务院备案。2008年4月29日,威海工业新区正式成立,从此迈开了起步之旅。

成立伊始,威海工业新区在威海人的印象里是一个很遥远的地方。和城区联系最紧密的,可能就是2011年迁入临港区的威海四中了。威海四中是威海城区第三批次录取的寄宿制普通高中,城里的孩子要到这里上高中,而且绝大多数都要住宿,由此催生出学区房概念,那个时期的房地产开发,大多是围绕威海四中周边开发的。

2013年,经国务院批准,威海工业新区升级为国家级经济技术开发区,定名为威海临港经济技术开发区,简称临港区。辖草庙子、 蔄山、汪疃3个镇和黄岚办事处。

自从戴上“国字号”经济开发区的头衔,临港区的发展进入了快车道,已经成为威海活跃的经济增长极。城市建设日新月异。

(三)临港区的房地产开发

临港区目前的发展是从临港区管委 - 威海四中 - 草庙子镇中心 - 威高生态园进行布局的。按照功能特征,四个地标将临港区划分为4个发展区域 —— 政务区、商务区、居住区、康养区。

  • 政务区&商务区

政务区的标志是临港区管委,是临港区的政治中心,围绕临港区管委的政府职能,周边派生出各种相关的配套,诸如酒店、写字楼、文化广场等等。

一条马路之隔的商务区,集中了诸多临港区商务建筑和相关配套。已经建成颐高之信国际电商产业园、威海国际五金城、威海天润建材城、威海金阳光汽车城等诸多商业建筑。

【点评】

对临港区区域的分类并没有那么绝对。在政务区和商务区内同样有居住型楼盘。刚刚成交的澳威商住地块楼面地价达到了1581.6元/平方米。政务区在2019年报建的项目呈上升趋势,包括酒店、酒店公寓、写字楼等商业产品。投资主体多为政府背景的开发企业。可以明显地感受到到临港区基础建设步伐在加快。

凤德房产摘牌的商务区商服地,业态是商务金融和零售商业。从区位来看,规划意图是对颐高之信产业园区商业设施的补充。成交楼面地价仅为567元/平方米。政府对商务区市场氛围的扶持之意昭然若揭。

  • 居住区

临港区核心居住区位于威海四中到草庙子镇中心这一段区域。林泉河和威海四中周边则是目前的重点开发区域。

临港区成立后,先行启动了对原住民“平房换楼房”的安置。对17个村、3163户进行了拆村并点,集中安排。林泉社区、上河小镇都是回迁社区。而嘉和花园社区是最大的一个回迁社区,用于安置草庙子镇打铁、向阳、草庙子等7个村1635户村民。33.69万平方米的规模让它成为是威海市最大的安置社区。

围绕威海四中的楼盘,无论是案名还是推广传播,学区概念被广泛采用。例如上河小镇·尚书院、佳尚府、天亿学府等等。

草庙子镇中心的楼盘以威高·水韵康桥为代表。开发的主题概念契合临港区“一河两岸”湿地工程,主诉求来源于横跨镇区中央那条蜿蜒的“绿色动脉”——林泉河。

随着2019年8月土拍挂牌结束,草庙子镇中心区域的房地产开发格局也基本确定了。威高、富力、恒荣、凤德、恒河等开发商的项目将在林泉河两岸,沿水而生。

【点评】

富力的进场无疑是最引人瞩目的。堪比4月底万达望岛拿地,挺进威海。富力拿地合计为235.2亩(166亩+69.2亩),商服地40.3亩。合计275.5亩。住宅楼面地价1365元/平方米。商服地楼面地价1335元/平方米。计容面积23.99万平方米,商业建面26888平方米。

前朔威高地块,水韵康桥的楼面地价692元/平方米,另一块商住地是2018年年底拿的,楼面地价962元/平。2017年10月,恒和商住地的楼面地价只有450元/平。

对比今次成交的楼面地价。恒荣商住1026.7元/平、鑫都商住1578元/平。

这些枯燥但是真实的数据让我们清晰地看到,在临港区核心居住地段,2019年的楼面地价同比2018年上扬幅度约在50%,均价已经达到1400元/平方米。

临港区的地价已经不便宜了。

另外,这些已经售出的土地将形成超过50万平的居住面积和将近10万平的商服面积。临港区中心城区已经成功落地,呼之欲出了。

而且,我们注意到,区别于南海新区依靠政府投资固定资产为主的模式,临港区的投资主体多样,尤其在居住区领域,政府投资的地位几乎可以忽略,是一个良性的“跟着市场走”的趋势。

2018年8月成交的威海港亿房地产地块,楼面地价是1117元/平方米。2019年该地块形成供应量,落地楼盘名叫“天亿学府”。开盘后,该楼盘已经连续数周名列威海城区楼盘销售排行榜TOP5。

而且,临港区的房价现在也不便宜了。

  • 康养区

康养区的概念源于这里的温泉资源。与康养区接壤的文登汤泊温泉是天然温泉。目前在建超大型综合性休闲度假村。总规划用地5000余亩,三期进行开发建设,兴建大型酒店、温泉主题乐园、会议中心、湖景别墅、高级餐饮会所和KTV休闲娱乐会馆等。是全省重点旅游建设项目,威海、文登两级重点工程。

威高生态园是高尔夫概念主题休养区。威高地产在威高生态园周边摘牌了N多土地,指标方面大多低密度、低容积率。不过,这里最著名的建筑群落是青岛新地集团投资开发的 —— 新地·威登小镇。

新地威登小镇项目规模宏大,总占地2000亩,坐北朝南的坡地建筑,总建筑面积为80多万平方米,容积率仅为0.23。这里规划建设的建筑有温泉大院别墅、花园洋房、服务室公寓、小型奢侈品酒店、温泉spa五星会所、风情商街、商务行宫、水上乐园、湿地公园、植物园等等,是一个集高端居住、休闲娱乐、商务社交为一体的高端超大型温泉社区。

商家的广告,是这么说的。

【点评】

康养区房地产开发很多不是面向刚需,也谈不上改善。更多是满足高端居住需求以及投资的需要。在马洛斯需求理论中,应该属于最顶层——超越自我的自我实现需求。

因此其产品方向是高端 —— 独栋别墅、私家合院等。在国家限制别墅用地的大背景下,这里的楼盘大多是商业立项。以商务办公报规报建,土地产权是40年。

土地的私享性决定了这里的房地产产品价值不菲,而且其配套公建的专属很强。整个产品层次中也有一些经营性的小户型产品,是面向投资用户的。

2019年3月,在新地威登小镇对面成交了一宗土地,普通商住地,威海恒融房地产开发有限公司拿的地,计容建面是130578平方米,产品为普通高层小高层产品。楼面地价是1392元/平方米。时隔一年有余,近在咫尺的建东地块,楼面地价每平涨了203元,达到了1595元/平方米。

房价的上涨有轮动效应,威海从2017年开始的房价上涨在2019年真正地轮动到了临港区。加之威海城区房价上涨,造成部分购买需求外溢。再就是威海与文登对接融合脚步加快……

临港区成为威海房地产下一个风口的趋势,已经变得越来越明显。

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