滨海新城的“十年成城”对楼市投资意味着什么

发布日期::2019-05-28浏览次数:192

摘要:每次提到威海规划,提到东部滨海新城,都有粉丝在后台留言询问市政府搬迁事宜,询问的内容无非是搬还是不搬,似乎这一点就决定了整个东部滨海新城楼市的走向,但是楼市价值并不是这么判断的。一、面积我们先来看一下

每次提到威海规划,提到东部滨海新城,都有粉丝在后台留言询问市政府搬迁事宜,询问的内容无非是搬还是不搬,似乎这一点就决定了整个东部滨海新城楼市的走向,但是楼市价值并不是这么判断的。

一、面积

我们先来看一下东部滨海新城的规划:总体规划面积191平方公里,核心面积73平方公里,新城建设用地规模45平方公里,规划容纳40-45万人。

对比一下, 才能明白这一串数字的概念:

根据威海2017统计年鉴,截至2015年末,环翠区土地总面积271平方公里,高区土地总面积146平方公里,经区土地总面积279平方公里。

威海主城区(含环翠老城区、高区城区、经区城区)占地102平方公里,而东部滨海新城的核心面积就是73平方公里,这可不是地广粮多,而是面积大了,资源、人口、金钱等各方面必然就会分散。

二、人口

再来看人口。这涉及两方面:一、人口总数,二、人口来源。

东部滨海新城规划容纳人口40-45万人。根据威海2017统计年鉴,2016年末威海户籍总人口255.86万人,非农业人口146.48万人。这样一对比,就能看出滨海新城这个规划人口数是多么庞大。那么,这些人

要从哪里来呢?

但凡新城,其人口来源无外乎两种:老城的自然外溢,或者是迁入。

自然外溢简单来说就是老城的人口过多,自然而然向郊区向边缘扩展。这种外溢可以说是顺势而为,举一个不大恰当的例子,像经区的发展,就承接环翠区外溢人口。但是,这种人口吸纳方式首先需要新城和老城相邻,其次要求老城发展壮大。

东部滨海新城和威海主城区并不相邻,第一个条件无法满足。第二个方面,经区最近几年的发展确实迅速,但是这种壮大想要惠及东部滨海新城怕是有难度。威海市的发展虽然是向东向南,但也并不是平衡用力。这一点从城市轨道规划也能看出来,向南到临港区、文登区的1号线明年就开工,而到滨海新城的支线则要在2030年以后才开始建设。而且,和东部滨海新城相比,经区和南面的临港区距离更近、属性也相似,工业的发展、外地打工人群,这两地之间更容易相辅相成连成一体发展。临港区起步于2005年初,2008年4月29日威海工业新区正式成立,2013年省纪委国家级经济技术开发区,定位为威海临港经济技术开发区,发展至今,人口13万(2018威海年鉴数据)。而东部滨海新城和经区之间不但距离远,定位也不同,经区是工业,新城偏旅游,想要互动,有些难度。

三、距离

距离,一方面要看与主城的远近,另一方面要看交通。

前面说过,东部滨海新城和威海主城区并不相连,它距市中心23公里,距荣成市、文登区均为35公里,距乳山市90公里。距城际铁路13公里、威海港7公里、空港20公里。而且两者之间还有一段隔离带,从卫星地图上就能看出,这一段隔离带多是大片的农田山地,是需要相当一段时间才能发展起来的。

这同时也解释了为什么东部滨海新城要建设市一中新校区、市委党校新校、中职学校等一批能快速迁入人口的公共项目。在离主城区这么远的距离建设一个新城,意味着产业、人口、经济都是从零开始,要尽快成势成城,只能想办法迁入人口。

再看交通。交通的发展使我们对时间的概念跨越了空间,转移到了时间上,通俗地来解释:我们会说我住在经区,每天要开半个小时的车到高区上班,而不是说我开了十公里的车去上班。也正因为如此,我们会讨论威海建设城市轨道会对楼市造成影响,我们会认为轨道1号线建成后,住在临港区工作在主城区就成为可能。

滨海新城虽然也有城市轨道规划,但却是远景规划(2030年),在未来相当长的一段时间里,汽车都会是主要交通工具,这也会影响新城的发展。

东部滨海新城指挥部是在2014年3月25日成立的,得益于一整套科学完善的城市发展规划体系,这座未来之城魅力十足:四横三纵主干路网四通八达、先进发达的地下管廊使得主城区挖路修管的现象再也不会出现、基础设施配套不断提升、特色生态系统逐步形成……

目前,新城还在建设中,但是房价却已经翻了数倍,住宅均价已经达到了每平米八九千左右,我们不否认新城巨大的潜力和前景,但这都是需要时间的,学区、产业等等更不是一朝一夕之事,而住宅的价值很大程度是由这些决定的。对于想要投资楼市的人来说,还是抓眼前的比较实在。

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