央行发布报告:房地产行业风险有所上升!

发布日期::2018-11-04浏览次数:172

摘要:11月2日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》,用大量数据和材料分析了2017年金融市场运行情况,以及对2018年金融市场进行展望。这份报告的篇幅很长,包括三大部分,23个专题,涉及美国减税、中国贸易博弈、中国宏观杠杆

11月2日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》,用大量数据和材料分析了2017年金融市场运行情况,以及对2018年金融市场进行展望。

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这份报告的篇幅很长,包括三大部分,23个专题,涉及美国减税、中国贸易博弈、中国宏观杠杆率(政府、企业、居民)、地方政府债务、房地产风险、银行业风险等。一共204页,下面我们截取报告中比较重要的内容分析一下!

一、报告认为:全球经济几大风险和挑战值得关注,分别是1、美国“宽财政+紧货币”政策组合的溢出效应需密切关注;2、其他主要发达经济体货币政策正常化值得关注;3、逆全球化和保护主义风险仍须重视;4、通胀前景仍存在不确定性。5、高杠杆和沉重债务负担可能使消费和投资增长承压。

点评:在央行列举的五大风险中,对中国影响最直接的是1、3点,宽松财政就是减税以及增加政府支出,紧货币就是加息和缩表,前者是可以吸引国外资金到美国投资,而美国加息又增强了美元的吸引力,强化了这个进程,这是与前几次加息所不同的。特别是目前美股处于高位,如果货币政策收紧的速度太快,那么对股市的影响将是巨大的。

在谈到中美贸易摩擦对中国的影响时,央行引用一些机构的话术说,其对GDP的影响在0.2%至0.5%之间,但是对投资者情绪的影响可能远远大于这个值。也就是说央行认为中国贸易博弈对中国影响是有限的,之前A股的大跌更多是受情绪的影响。这个说法和此前央行行长易纲的表态一致。

二、报告认为:中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制,比如北京、上海等城市的房地产交易量明显下降,2017年末,个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

点评:从之前开发商降价、土地流拍的情况来看,近几个月来中国楼市确实有一定程度的降温,中国楼市目前房价下跌的压力要比房价上涨的压力大,这也是近期一些地方蠢蠢欲动要放松楼市调控的主要原因。考虑到房价已经经历了几轮上涨,2016年一二线城市房价牛,2017年三四线城市牛,在牛市刚过的情况下,监管层不大允许在这么短的时间内再出现牛市,现在中国居民债务上涨的很快,而居民债务上涨又与房价息息相关,本次报告央行也坦言,过去几年中国住户部门的债务增速与房价增速保持一致!

但要注意,报告说的是抑制“房价过快上涨”,没说房价不能上涨!

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三、报告认为:目前我国储蓄率较高,社会资金充裕。破解当前市场化债转股资金来源和成本问题,达到降低企业杠杆率的目的,关键是要完善储蓄转化为股权投资的长效机制,推进债转股的资金来源即负债方的转变,促进社会资本形成。

点评:说白了就是将企业风险转移,接盘的可以是机构,也可以是居民。优点是利用社会存量资金改善企业业绩,缺点是如果经营不善,风险就由接盘者来承担。

四、报告分析了短期消费贷款异常增长的原因:1、在整体利差处于低位的情况下,银行有动力投放收益更高的消费信贷,P2P监管趋严也促 使了部分消费贷款回流银行体系;2、房开支骤增透支了部分居民的消费能力;3、部分购房者利用消费贷等产品规 避首付比的限制。

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点评:后两点是今年中国在经济下行压力如此之大的情况下,依然不放松楼市调控的主因,前者透支了未来的消费能力,后者放大杠杆,极易出现金融风险。

五、报告认为:2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际 平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

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点评:事实上中国居民目前的杠杆率应该不止49%了。居民购房当中有些首付是借来的,根本就没法统计,把这些因素考虑进来,居民杠杆率就不低,本次报告中央行也引用了国际货币基金组织的说法,如果这个数值超过65%就会影响到金融稳定!

六、报告认为:2017年全国各地区住户部门债务风险程度不一。杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘 肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆 (50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。上述地区中,上海、浙江、广 东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过 全国平均水平,应加以关注!

点评:央行列举的杠杆率排名当中没有具体到市,如果你所在市区的杠杆率过高就要注意,这可能是未来房价调控的重点。

除了上面6点之外,本次报告下面几句话或数据也值得我们关注:

1、一旦货币政策(美、欧、日)收紧过快,导致长期利率抬升,可能对宏观经济和资产价格产生较大影响,阻碍复苏进程并引发金融风险。

点评:年初美股经历一轮调整,央行在货币执行情况报告中也提到与美联储收紧货币政策有关。

2、(中国)进入稳杠杆阶段(2017年末宏观杠杆率248.9%,比2016年高2.4个百分点,增幅比2012—2016年 杠杆率年均增幅低10.9个百分点)。

点评:这意味着中国在内外压力下,中国由强去杠杆转为稳杠杆,短期来说对经济增长、股市都是利好。

3、近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

4、据不完全统计,2013—2017年, P2P等网贷行业贷款余额(包括企业贷款和个人贷款)的年均复合增长率达到159%。

点评:2013—2017年,M2增速(居民存款+机构存款+现金)也才在百分之十几左右,159%的增长率已经告诉你这几年钱都去了哪里。

5、2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升 31.1个百分点。

点评:10年间上升31.1%,已经告诉了我们这10年间印钞增速和货币增速最大的贡献者是居民部门或者说是房贷。

6、报告认为:要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。

点评:这是目前以及未来楼市调控的重点,一是提高房贷的门槛、提高是首付比例;二是整治首付贷;三是限制房企融资。

7、报告认为:货币市场基金风险隐患值得关注!(近年来,货币市场基金规模扩张较快,从2012年初的3 000亿元升至2017 年末的6.74万亿元,在公募基金中占比超过50%,但同时也存在机构投资者集中程度较高、潜在流动性风险较大等问题。)

点评:显然,货币基金增速快要见顶了。

8、在房地产开发贷款不良贷款率增加15个百分点,购房贷款不良贷款率增加10个百分点的冲击下,参试银行整体资本充足率下降至 11.33%,4家银行资本充足率不达标。

点评:房价下跌对银行体系的影响是巨大的,此前中国东方资产管理公司一份报告也显示:如果房价下降20-30%,银行将会面临着显著的压力。

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