三四线的房子,到底要不要买?

发布日期::2018-06-10浏览次数:174

摘要:这一两年,三四线城市房价的上涨让人摸不着头脑,很多人开始抱怨,房价又上涨了,我这片区域谁谁谁又过万了,层层渲染之下,刚需族更加焦虑,现在不下手,以后连首付都交不起了!那么三四线城市房价真的进入买买买模

这一两年,三四线城市房价的上涨让人摸不着头脑,很多人开始抱怨,房价又上涨了,我这片区域谁谁谁又过万了,层层渲染之下,刚需族更加焦虑,现在不下手,以后连首付都交不起了!

那么三四线城市房价真的进入买买买模式了吗?我们都知道,分析房价未来潜力,短期是看政策,中期看土地,长期看人口。

一、政策

政策当然可以调控房价,比如增加土地供应、降低首付比例,首付利率,放开限购限贷等。2016年10月本轮房地产调控以来,一二线城市购房政策总体收紧,而三四线城市则偏宽松,比如房贷利率水平仍然偏低、购房套数没有限制、首付比例等都较为灵活,但是17年以来,激活三四线城市房价上涨的因素主要不是来自于这些,而是棚改。

2015年7月,国家提出改造城市危房、城中村在内的1800万套棚户区住房计划(2015年-2017年),今年5月份国家再次提出1500万套的棚户区的3年改造计划(2018年-2020年),你回老家相信也看到了,不少的城市都在拆迁,比如老区、高铁旁等不可谓不热闹。棚改原本是危房改造的过程,但为何能刺激房价上涨呢?

其实主要是棚改过程中的货币化改造,简单地说把这些老房拆了,给拆迁户资金补偿让他们去买新房子,我看过一份研报,2015年-2017年,棚改货币化安置率可能分别达到29.9%、48.5%、53.9%,货币化安置率上升的速度确实够快,不少的城市甚至还提出货币化安置比例分别不得低于50%、60%,部分库存较大的三四线城市更加明显,鄂尔多斯房管局数据显示,该市2016年棚户区改造开工15392套,其中货币化安置14542户,占比达94.5%。

说到这里我们可以做一个测算,如果按照计划的三年改造1500万套棚户区,50%的货币化安置,那么3年时间就可以创造了750万套的住房需求,而且货币化安置主要以三四线为主,那么如此三四线城市房价会不会上涨?

很多人都好奇了,当地动不动就过万的房价,当地政府哪来的那么多钱补贴?主要是来自于一个叫PSL的东西,全名是抵押补充贷款,简单地说就是央行给三大政策性银行(中国国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行)借钱,然后政策性银行用这些钱来给地方政府贷款,PSL释放出的资金主要是用来提供地方政府棚改的资金。

2017年,PSL全年投放额是6350亿,这些钱只是基础货币,如果按照目前5.3倍的货币乘数,那么起码可以创造出6350亿×5.3倍=3.36万亿的货币。有意思的是截至5月24日,今年新增的PSL资金已经达到了4371亿,按照目前的速度,今年的PSL资金肯定会超过去年,地方政府新增的资金当然有助于提振楼市,你可能会说,地方政府借那么多钱以后怎么还?其实房价的上涨获得的财政收入完全可以把它对冲掉。

国家提出2018年-2020年三年的新棚改计划,依据上面的分析,那么在此区间内三四线城市房价应该能得有效提振,但是在短期没有忧虑的情况下,我们必需得正视长期的几个问题:

1、PSL是创造广义货币M2的重要方式,在国家目前对货币供应进行总量控制的情况下,持续不断的增量PSL会不会成为货币创造的新途径进而影响M2增速?

2、随着棚改的不断推出,三四线城市去库存其实已经取得很大成效,易居研究院监测数据显示:4月份,三四线城市新建商品住宅存销比是10.4个月。2010年以来月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期达到了新低。也就是说要不到一年,这些城市的房子就要买光了,这样会不会意味着去库存快进入了尾声?

3、人口流失越来越大的三四线城市能否支持房价持续上涨?这就是我们需要探讨的下面一个话题。

二、人口

有的人说,三四线城市房价的上涨是由于人口回流以及一二资金溢出而导致的。这些情况或许存在,在大城市住相信不少人会抱怨,这里的高房价、高消费,于是选择返乡就业。仔细一看,这种情况存在,但终归是少数。

下面是2010年-2014年各省年均人口流动情况

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下面是2014年-2016年各省年均人口流动情况

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2010年-2014年以三四线城市为主的河南、四川、广西、江西、贵州、江西、湖南等省份人口呈现净流出,而到了2014-2016年这些省份虽然有部分人口呈现了净流入,但相当多的省份人口还在流出,相应地广东等人口流入大省人口还在增加。

于是我们得出这样一个结论:2010年-2014年这些省会人口呈现大面积流出,而到了2014-2016年人口还在流出,只不过流出的速度放慢了而已。

现在我们再来讨论一个问题,2014-2016年有些省份出现了人口净流入,是不是意味着这些省份的三四线城市机会来了?不不不!我们现来看下面这张表!

下面是14年-16年河南各地级市人口流动情况

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我们可以发现,在不同的城市人口流动情况是不同的,一般而言,竞争力比较大的城市人口容易流入,反之则流出。

中国的人口流动(城镇化)一直都呈现这样一个特点:农村-小城市(县城)-大城市-特大城市。中国目前的城镇化率是58.52%,未来还有上升空间,未来10年中国城镇化的方向不会发生改变,变的只是流动的速度而已。

1、对一二线城市来说,主要有户籍的城镇化+人口的城镇化,你们看到了今年很多城市都以引进人才为名放松了入户限制,不要以为户籍的城镇化对房价没有影响,在这些城市拿到了户籍相当于拿到了房票,很简单你都入户了难道不想买房吗?其次有了户籍之后是不是更有保障了,是不是更乐于消费?

2、对三四线城市来说,主要是人口的城镇化,咦,怎么没有了户籍的城镇化?你傻呀,在这些城市拿个户口不难。户籍的城镇化是不存在的,而取决于人,这城市的人口是多了还是少了,而按照世界城市发展规律,长期人口肯定是流失的,房价也是如此?当然短期不一定会存在,因为短期棚改的需求还在。

至于要不要买房?这得取决于自己的需求,比如你是投资的,还是用来住的?我能说的是,未来一两年这些城市应该还有空间,但长期则不好说

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