要征收房产税了,多套住房业主的3种应对模式

发布日期::2018-03-09浏览次数:201

摘要:今年透露出的信息是,房产税是一定会征收的。有人期待房地产税,希望这样可以提高房屋持有成本,使得那些拥有多套住房的人被迫脱手,从而降低房价。对于这种天方夜谭的想法,我们暂且呵呵。但是显而易见的是,多套房


今年透露出的信息是,房产税是一定会征收的。

有人期待房地产税,希望这样可以提高房屋持有成本,使得那些拥有多套住房的人被迫脱手,从而降低房价。

对于这种天方夜谭的想法,我们暂且呵呵。但是显而易见的是,多套房的业主,肯定不能让房子空置,成为赔钱货。

房子是用来住的,所以本文只探讨将住房用于住宿业的3种模式。

一、个人租住

如果你的住房是在交通线上的生活小区,或者临近商圈,那么短期租赁就可以是一种选择。

本人不提倡为了省所谓中介费,在楼道或者小区里张贴小广告的方式。因为这样会造成以下3个弊病:

1.需要自己找客户

房屋空置期产生的成本+看房洽谈的时间成本,大多数情况下超过了中介费。

2.房屋设备安全性

房屋交付给租住客户以后,房东难以做到每天检查,低素质的租户不但会损坏房屋设施设备,甚至还有直接盗窃值钱电器和家具,一夜消失的。

3.收益不稳定

个人承租,难以保证一次租住的周期。每次租住户的变换,都会形成空置期,万一空置期临近年底的重大假期,则空置时间可能长达2-3个月。

所以,如果选择个人居住租赁模式,建议与小区附近的类似“链家”、“我爱我家”之类的正规房屋中介,做“委托租赁”。

“委托租赁”由业主与中介商谈好房租之后,签署《房屋出租授权委托书》,可以将中介公司作为承租客户,直接定期收取长期的房租,无需考虑实际是否有租客。房屋内的设备设施,也都有中介公司作为担保方。

这种方式省心省力,但收益中等,推荐指数三星。

二、民宿短租

“互联网+”给了各行各业新的动力,住房租赁业也不例外。

在美国兴起的AirBNB民宿短租模式,是居民可以把自己空置的某个房间,通过互联网平台出租给外地游客,用来作为短期居住。不同于旅馆的是,民宿短租的居住住所都在当地生活区,所以游客一方面可以更好的感受旅游地的生活特征,也能降低自己的旅行生活成本。

在国内,同样有模仿AirBNB模式的互联网平台,比如途家旗下的“蚂蚁短租”,“小猪短租”之类,提供类似服务。

不同于国外,中国的住户并不习惯与房主混住,所以在中国的民宿短租必须是独立的整套住所,例如一居室、两室一厅、独立小院之类。而中国的房东也恰恰是拥有多套住房,所以正好能满足这种本地化的要求。

旅行者之所以选择民宿短租,主要来源于以下3点:

1.性价比

民宿短租都处在居民区里,本身运营成本就比酒店要低。所以同样住房面积下,民宿短租的性价比是酒店的2-3倍。

2.便利性

因为本身是住宅,所以民宿短租都拥有客厅、厨房,可以会客和做饭。这对尤其是家庭出行的人群来说,是独一无二的服务条件。

3.私密性

民宿短租一般都是分散在各个小区里,避免了酒店宾馆里陌生人的噪声干扰。

民宿短租的方式,收益比个人租住要高的多,根据2017年的相关数据,平均每晚价格到400元左右,和四星级酒店的价格差不多。(同样价格下,四星级酒店房型不超过18平方米,民宿短租可以达到40-90平方米)

当前,国内民宿短租的需求还在快速增长,推荐指数四星。

三、全托管短租民宿

目前国内大约有30万套左右的住房用于民宿短租,平均入住率在55%左右,从数据上看是不错的,大大跑赢了个人租住的收益,但实际上却是有30%左右的房东入不敷出(指时间成本和机会成本),总体一半左右的房东经营状况并不理想。

业主经营短租的短板基本有以下3点:

1.没时间

互联网上做业务,本质上都是电子商务。我们可以想想淘宝店的小二们,是怎么24小时和客户说“亲,真的包邮哦~”。但拥有多套住房的业主,无论是房东还是二房东,作为个体自然人,很难做到随时在线接受问答,并耐心引导用户。

2.缺服务

住民宿其实和住酒店一样,本质上就是旅游住宿业。所以“安全”和“卫生”都是基本要求。业主由于不是专业的酒店从业者,实际上无法完全做到按照住宿业标准提供卫生、布草、设施等服务。

3.不专业

经营民宿和经营酒店旅馆本质上都是专业的住宿业服务,从客户咨询、引导,到运营服务都有其行业专业特点,外行人难以掌握,也就无法形成口碑和复购。

对着短租民宿业务的发展,2018年开始出现多个新型的“全托管”短租民宿服务平台。

例如携程网旗下的“有家民宿”,是与业主签署3-5年的全托管代运营协议,然后将业主的住房进行标准化软装,达到统一居住标准,然后上线到包括携程网、去哪儿、途家、蚂蚁短租、微信酒店等各个流量平台出租,最后按月和业主进行分红。

另外还有一种是近年来刚刚兴起的“长租公寓”,比如“自如公寓”、“蛋壳公寓”。

这些公寓运营企业同样是把业主的住房按若干年租约签走,同样进行标准化软装,统一出租给需要长期租用的白领打工者。这个模式从用户群的上,与第一类个人租住是类似的,但是对住户的选择有取舍,房租收入也更稳定。

全托管模式下,业主不需要介入运营,可以避免经营上的坑。伴随房产税推出,进入住宿业的不专业业主会骤然增多,推荐指数五星。

房子多了也是痛,真希望我能分担你的痛。

关键字:
0条 [查看全部]  相关评论

热点楼盘更多..